moze tu znajde pomoc...
upatrzylismy sobie dzialke z domem z roku 1950, w okolicach Warszawy. po
wielu tygodniach poszukiwan wiemy, ze to wlasnie to. Duza (2400 m2), na
wsi ale z asfaltem, dom o pieknej bryle, z potencjalem. Wiemy, w co sie
pchamy, bo dwa lata wczesniej rozbudowalismy stara lesniczowke - poprzez
zmiane i dachu uzyskalismy dwie sypialnie - i chcemy to powtorzyc z tym
domem.
niestety dom w tej chwili ma mala powierzchnie (przeliczeniowo 80m2) i
stoi na dzialce rolnej (1100 metrow zabudowana, 1300 metrow grunty
orne). dookola sa dzialki budowlane, planu zagospodarowania nie ma, jest
dopiero projekt przed konsultacjami). na dzialce piekny starodrzew, w
domu instalacje, konstrukcja solidna, ogrzewanie kominkowe.

problem jest z wycena pod kredyt. w okolicy jest malo transakcji, na
dodatek wiekszosc dzialek jest paskudna, gdyz przewaznie to wykrojone z
pola ornego 1100 metrow, bez drzew, z droga gruntowa. Stad ceny
transakcyjne nie sa wysokie.

czy ktos moglby podpowiedziec, na co mozna zwrocic uwage rzeczoznawcy?
nie chodzi o zadne naciagactwo, gdyby to byla dzialka budowlana, to sam
grunt bylby wart tyle, co w tej chwili nadajaca sie do zamieszkania,
ogrodzona nieruchomosc. rzeczoznawca bankowy ostrzega, ze jesli do
operatu wlaczymy przyszla powierzchnie pod przebudowanym dachem, to
analityk zażąda pozwolenia na budowe (ktore trudno zdobyc przed kupnem
nieruchomosci...)

wszelkie rady mile widziane

--
bokomaru

do góry

Użytkownik "bokomaru" <b...@z...com> napisał w wiadomości
news:hbl1k1$jsn$1@nemesis.news.neostrada.pl...
,
> czy ktos moglby podpowiedziec, na co mozna zwrocic uwage rzeczoznawcy? nie
> chodzi o zadne naciagactwo, gdyby to byla dzialka budowlana, to sam grunt
> bylby wart tyle, co w tej chwili nadajaca sie do zamieszkania, ogrodzona
> nieruchomosc. rzeczoznawca bankowy ostrzega, ze jesli do operatu wlaczymy
> przyszla powierzchnie pod przebudowanym dachem, to analityk zażąda
> pozwolenia na budowe (ktore trudno zdobyc przed kupnem nieruchomosci...)

Ale kredyt chcesz wziąć tylko na zakup tej nieruchomości czy na zakup+
przebudowa/remont?
Jeśli tylko na zakup to problemów nie powinieneś mieć bo kupujesz po cenie
rynkowej i ona powinna być raczej zbieżna z wyceną rzeczoznawcy.
Zresztą pogadaj dobrze z rzeczoznawcą- w operatch wartości nieruchomości
czasami dziwnie ulega zmianie- zależy ko i jak i po co zleca wycenę.


--
Pozdrawiam

Kris

>
> wszelkie rady mile widziane
>
> --
> bokomaru

do góry

On 20 Paź, 09:37, bokomaru <b...@z...com> wrote:

> wszelkie rady mile widziane

Ja Ci tylko powiem, ze rzeczoznawca nie moze wydac opinii "ot tak
sobie". Moj operat szacunkowy mial chyba z 30 stron i opieral sie na
faktycznych danych - ceny sprzedazy podobnych nieruchomosci w ostatnim
czasie z tego rejonu, jakies ichniejsze wzory, przeliczenia, cuda na
kiju. Tutaj rzeczoznawca musi sie trzymac faktow i nie ma tak naprawde
za wielkiego pola manewru zeby cos naciagnac.. Moze mu poprostu zaufaj
- a jak dostaniesz nizsza wycene to moze bedzie to okazja zeby zbic
cene u sprzedajacego ? :-)
pozdr.

--
Adam Sz.

do góry

> > wszelkie rady mile widziane
>
> Ja Ci tylko powiem, ze rzeczoznawca nie moze wydac opinii "ot tak
> sobie".
> --
> Adam Sz.

A ja pozwole sobie nie zgodzic sie z Toba. Jak odpowiadaja na
szkoleniach kiedy ich o cos zapytac: 'to zalezy".
Faktycznie posluguja sie tabelami wzorami ale dane do tych tabel i
wzorow to juz oni sobie sami dobieraja. Moj rzeczoznawca jak wycenial
mieszkanie wzial np. dane rynkowe z kresu koninktury (czyt. wysokie
ceny). zawsze znajdzie sie kilka parametrow, ktore mozna dowolnie
zestawic. W koncu ekonomia i nauki pokrewne nie sa naukami scislymi :)
Krok pierwszy
- pogadac
Krok drugi
- jesli oferta nie odpowiada zmienic zleceniobiorce i wrocic do kroku
pierwszego
Krok trzeci
- wziac to co sie nalezy lub powtorzyc kroki.

Pozdrawiam
Dy

do góry

Użytkownik "bokomaru" <b...@z...com> napisał w wiadomości
news:hbl1k1$jsn$1@nemesis.news.neostrada.pl...
> moze tu znajde pomoc...
> upatrzylismy sobie dzialke z domem z roku 1950, w okolicach Warszawy. po
> wielu tygodniach poszukiwan wiemy, ze to wlasnie to. Duza (2400 m2), na
> wsi ale z asfaltem, dom o pieknej bryle, z potencjalem. Wiemy, w co sie
> pchamy, bo dwa lata wczesniej rozbudowalismy stara lesniczowke - poprzez
> zmiane i dachu uzyskalismy dwie sypialnie - i chcemy to powtorzyc z tym
> domem.
> niestety dom w tej chwili ma mala powierzchnie (przeliczeniowo 80m2) i
> stoi na dzialce rolnej (1100 metrow zabudowana, 1300 metrow grunty orne).
> dookola sa dzialki budowlane, planu zagospodarowania nie ma, jest dopiero
> projekt przed konsultacjami). na dzialce piekny starodrzew, w domu
> instalacje, konstrukcja solidna, ogrzewanie kominkowe.
>
> problem jest z wycena pod kredyt. w okolicy jest malo transakcji, na
> dodatek wiekszosc dzialek jest paskudna, gdyz przewaznie to wykrojone z
> pola ornego 1100 metrow, bez drzew, z droga gruntowa. Stad ceny
> transakcyjne nie sa wysokie.
>
> czy ktos moglby podpowiedziec, na co mozna zwrocic uwage rzeczoznawcy? nie
> chodzi o zadne naciagactwo, gdyby to byla dzialka budowlana, to sam grunt
> bylby wart tyle, co w tej chwili nadajaca sie do zamieszkania, ogrodzona
> nieruchomosc. rzeczoznawca bankowy ostrzega, ze jesli do operatu wlaczymy
> przyszla powierzchnie pod przebudowanym dachem, to analityk zażąda
> pozwolenia na budowe (ktore trudno zdobyc przed kupnem nieruchomosci...)

Najpierw to się musisz zastanowić co tak właściwie kupujesz. Popełniasz
zwyczajowy błąd kupując dom porównujesz do działek niezabudowanych. A jak
już stoi dom to powiedz mi jakie ma znaczenie czy działka jest rolna czy
budowlana?
Rzeczoznawca bierze do porównania nieruchomości porównywalne, czyli
zabudowane podobnymi domami. I to od rynku już zależy jaki jest poziom
takich cen.
Ty podchodzisz do tematu emocjonalnie, a rzeczoznawca musi się zastanowić za
ile to można sprzedać jak przestaniesz spłacać kredyt.

do góry

Użytkownik "Adam Szendzielorz" <a...@g...com> napisał w wiadomości
news:fa8427e4-a8ba-428f-a7f6-49ab78e2fa26@e34g2000vb
c.googlegroups.com...
On 20 Paź, 09:37, bokomaru <b...@z...com> wrote:
>Ja Ci tylko powiem, ze rzeczoznawca nie moze wydac opinii "ot tak
>sobie". Moj operat szacunkowy mial chyba z 30 stron i opieral sie na
>faktycznych danych - ceny sprzedazy podobnych nieruchomosci w ostatnim
>czasie z tego rejonu,

Tu jest pies pogrzebany. Zalezy jakie transakcje do porównania wstawi i
jakie wskazniki przyjmie


jakies ichniejsze wzory, przeliczenia, cuda na
>kiju. Tutaj rzeczoznawca musi sie trzymac faktow i nie ma tak naprawde
>za wielkiego pola manewru zeby cos naciagnac..

Opisywąłem juz to na grupach: dwa operaty robione przez tego samego
rzeczoznawcę dla tej samej nieruchomości i cróznica w wycenie prawiew 30%.
Chyba nawet gdzies skany mam zachowane;)))
Albo po co daleko szukac- mój przypadek: rzeczoznawca z banku- wycenił mi
tak mój przyszły(wtedy) dom do kredytu tak że LTV wynosiło 60,3% A powyżej
60% marża banku była wyższa według cennika. Na szczęście zanim przekazał
operat analitykom udało mi się z nim skontaktować i po korektach LTV było
57% więc i marża banku na kredycie odpowiednio niższa.;)

>Moze mu poprostu zaufaj
>- a jak dostaniesz nizsza wycene to moze bedzie to okazja zeby zbic
>cene u sprzedajacego ? :-)

A to druga strona medalu.


--
Pozdrawiam

Krzysiek

do góry

> Opisywąłem juz to na grupach: dwa operaty robione przez tego samego
> rzeczoznawcę dla tej samej nieruchomości i cróznica w wycenie prawiew 30%.
> Chyba nawet gdzies skany mam zachowane;)))

Dla tej samej nieruchomości może tak, ale czy dla takiego samego jej stanu?
Nie było tam kwestii na przykład remontu czy wykończenia? A cel wyceny był
ten sam? Poziom cen ten sam? To, że jest to ta sama nieruchomość wcale nie
oznacza, że wartości będą takie same.

do góry

Użytkownik "Boombastic" <b...@p...onet.pl> napisał w
wiadomości news:hbme3s$1t7o$1@newsread2.aster.pl...
>> Opisywąłem juz to na grupach: dwa operaty robione przez tego samego
>> rzeczoznawcę dla tej samej nieruchomości i cróznica w wycenie prawiew
>> 30%.
>> Chyba nawet gdzies skany mam zachowane;)))
>
> Dla tej samej nieruchomości może tak, ale czy dla takiego samego jej
> stanu? Nie było tam kwestii na przykład remontu czy wykończenia? A cel
> wyceny był ten sam? Poziom cen ten sam? To, że jest to ta sama
> nieruchomość wcale nie oznacza, że wartości będą takie same.

Było to tak:
Wniosek o kredyt składany w oddziale w którym ja pracuje. Dołączony operat.
Decyzja negatywna- za mała wartość nieruchomości.
Za kilka tygodni ten sam klient złozył podobny wniosek w innym oddziale
naszej firmy(!!!). Wniosek był podobny, operat robiony przez tą samą osobe
tylko troszke inne dane przyjeto do porównań i inne wskażniki. I w tym
operacie wartość nieruchomości juz teoretycznie spełniała nasze
wymagania.Wniosek oczywiście odrzucono a rzeczoznawca ma szczęśćie że
zawiadomienia do prokuratury nie złożono.

--
Pozdrawiam

Krzysiek

do góry

On Oct 20, 9:37 am, bokomaru <b...@z...com> wrote:
>
> czy ktos moglby podpowiedziec, na co mozna zwrocic uwage rzeczoznawcy?
> nie chodzi o zadne naciagactwo, gdyby to byla dzialka budowlana, to sam
> grunt bylby wart tyle, co w tej chwili nadajaca sie do zamieszkania,
> ogrodzona nieruchomosc. rzeczoznawca bankowy ostrzega, ze jesli do
> operatu wlaczymy przyszla powierzchnie pod przebudowanym dachem, to
> analityk zażąda pozwolenia na budowe (ktore trudno zdobyc przed kupnem
> nieruchomosci...)
>
> wszelkie rady mile widziane
>

Zrób to uczciwie. Weź kredyt na kupno zgodnie z ceną zakupu i aktualną
wyceną.
Zdobądź pozwolenie na budowę i wtedy wystąpisz o podwyższenie kredytu.

--
ZZ@private

do góry

Dy wrote:
> A ja pozwole sobie nie zgodzic sie z Toba. Jak odpowiadaja na
> szkoleniach kiedy ich o cos zapytac: 'to zalezy".

dokladnie.
mozna zrobic wycene prosta - cena transakcyjna metra kwadratowego
budynku na dzialce podobnej wielkosci wzieta z ostatnich transakcji z
rynku lokalnego x liczba metrow w kwadracie

mozna kombinowac - dzialka siedliskowa + grunt orny + wartosc
odtworzeniowa budynku

niektorzy wyceniaja dzialki siedliskowe z warunkami zabudowy lub
zabudowa jak budowlane - wolno im tak w pewnych warunkach przyjac


ogolnie pole manewru jest, pytalem raczej o zabiegi, z ktorymi moze ktos
sie spotkal.

--
bartek

do góry